2014. december 24., szerda

Lakáshitel ügyintézés

(Ez a bejegyzés a lakásvásárlással párhuzamos időszakot öleli fel, a pénzügyi oldaláról körbejárva ugyanazt a témát. Hosszú.)

Amikor elkezdtünk azon gondolkodni, hogy házat illetve lakást vásárolnánk, az egyik alapvető kérdés, ami felmerült, hogy mennyire vagyunk hitelképesek, mennyi alaptőkére lenne szükségünk. A magyarországi helyzetet ismerve tudtuk, hogy ezt a témát nagyon jól körbe kell járni és nagyon alaposan meg kell ismerni a csapdákat, hogy ha nem akarunk valami orbitális hibát elkövetni és ezzel tönkretenni a jövőnket.
Meg akartuk tudni, mennyi alaptőkére lesz szükségünk, milyen hitelkamatokra lehet számítani, mennyi a maximum összeg, amit fel tudunk venni, milyen havi törlesztőrészletekre lehet számítani, milyen kockázatok vannak az árfolyamba beleépítve - egyszóval mindent, amit Magyarországon az ember megszívhat egy hitel kapcsán, mi előre tudni akartunk.
Azt kell mondjam, hogy az ausztrál rendszer nem kicsit különbözik a magyartól...

Valamikor augusztus környékén jött a gondolat, hogy nézzünk be a CBA-hoz (nem kenyérért, ez itt a Commonwealth Bank of Australia, náluk van a legtöbb pénzügyi dolgunk) és kérdezzük meg, milyenek a lehetőségeink. Mindezt hétvégén, mert akkor van időnk.
Akkoriban még csak egy autónk volt (hitelre, hogy hátteret építsünk) és én alkalmi szerződésen voltam annál a cégnél, ahol március óta vagyok.
Arra számítottunk, hogy max 10 perc alatt lerendeznek minket azzal, hogy adnak két brossúrát hogy itt vannak az infók, olvassunk - nem így lett. Hétvégén "csak" egy lakáshitel specialista volt bent abban a bankfiókban, ahova épp betévedtünk, aki nagyon készségesen segített. Semmi papír nem volt nálunk az útlevelünkön kívül, de ez elég is volt arra, hogy igazoljuk magunkat, majd a bankkártyánk segítségével behozta az összes náluk levő pénzügyi adatainkat - szóval tulajdonképpen mindenhez hozzáfért egy rendszeren belül, nem kellett sem fizetési bizonylat, sem munkáltatói papír, sem semmi ilyesmi.
Pár kérdést tett fel, hogy kb mire mennyit költünk egy hónapban, illetve milyen típusú alkalmazásban vagyunk (Zita ugye alkalmazott én meg akkor még időszakos voltam). Ennyi volt az összes kérdés, a többinek utánanézett a számláinkon - megtakarítások, fizetések mennyisége, biztosítások, átlagos havi kiadások, stb.

Ezután jött a meglepetések első hulláma. Az ausztrál bankhitel rendszer úgy működik, hogy a bankok nem adnak hitelt ha nem látják biztosnak a visszafizetést. Erről úgy bizonyosodnak meg, hogy az átlagos havi kiadásokat (lakbér, témakörönkénti költés) bekérik, megnézik a bevételeket (fizetések) majd levonják a bevételekből a már létező hiteleket és az átlagos havi költéseket. A fennmaradó összeg az a mennyiség, ami maximum megtakaríthatónak van minősítve - vagyis ha a hitelkérelmező nagyon összeszorítja magát, maximum ennyit tud visszafizetni havonta.
Van egy hatóságilag kiadott irányelv területekre lebontva, hogy mennyire drága az élet egyes területeken (ez lakbér nélkül Melbourne-ben $3300 két főre) ami egy gyors ellenőrzésre ad lehetőséget, mennyire "veszélyesen" él az ügyfél pénzügyileg. Ez alapján meghatároznak egy kockázati tényezőt a hitelkérelmezéshez, és így már rendelkezésre áll minden adat egy előzetes hitelkalkulációhoz.
Soha nem adnak ki akkora hitelt, amit a kérelmező épphogy csak el tud viselni. Maximum a megtakarítható összeg 80%-át teheti ki a kapott hitel havi törlesztőrészlete, amit a kockázati tényező csak csökkenthet.


Mint látható, a bank saját maga épít garanciákat arra, hogy visszakapja a pénzét és a törlesztőnek ne okozzon gondot a havi részlet. Ráadásul ha a kérelmezőnél marad annyi havonta, hogy még így is tudjon megtakarítani (a fennmaradó havi tartalék minimum 20%-a ugye), ezért jó eséllyel lehetősége lesz előtörlesztésre is. Merthogy itt szinte minden létező hitelben automatikusan van az előtörlesztés lehetősége. Van egy első időszak a hitelben, amikor nem lehet előtörleszteni (ez a mi autó hiteleinknél 18 hónap, a lakásnál 3 év) de utána akármikor ingyen előtörleszthető a hitel.
Érdekesség, hogy az ausztrál hitelek elég ritkán élik meg a teljes futamidejüket emiatt a rendszer miatt.


Mindezen ledöbbenések közel fél óra alatt értek minket, míg a hitelügyintéző átnézte a pénzügyeinket és csacsogott velünk - elárasztva minket az ausztrál hitelügyintézés érdekességeivel.
Mivel mi előre felkészültünk biztonsági játékra hitel kapcsán, így minden rendben volt, mindenre tudtunk válaszolni - fél óra múlva egy előzetes hiteljóváhagyást tettek elénk egy akkora összegre, amire egyáltalán nem számítottunk; több, mint egymillió dolláros hitelkapacitást állapítottak meg nekünk egy harminc éves futamidőre.
Nem sokkal később, miután meg tudtunk szólalni a döbbenettől, közöltük, hogy erre tuti nem lesz szükségünk. Nyilván nem kell kihasználni a teljes hitelképességet, de azért a banki jóváhagyást odaadták nekünk, hogy ez a maximum és ez előzetesen jóvá is van hagyva - fél évig érvényes, ha addig hitelt kérelmezünk, akkor az előzetes jóváhagyáson már nem kell átmenni.
Sok sikert kívánt, mi meg megzavarodva leléptünk, hogy most mi is történt...

Hanyagoltuk a lakáshitel témát egy ideig, vettünk egy másik autót, én átálltam egy másik szerződéstípusra ugyanannál a cégnél, szóval mire eljutottunk odáig, hogy ténylegesen házvásárlás kapcsán kell pénzügyeket intézni, picit megváltozott már a helyzetünk. Ismét úgy döntöttünk, hogy alaposan utána akarunk járni mindennek, nehogy valahogy megszívjuk és a bank elviszi a házat, megmarad rajtunk a hitel, utcán élünk amíg vissza nem toloncolnak minket Magyarországra... egyikőnk sem rajong még a hitel gondolatáért sem és annyi rosszul elsült sztorit hallani hitelekről, hogy épphogy csak az apokalipszist nem vizionáltuk ha valami felett elsiklunk.

Amikor elmentünk a Burbank-hez házat nézni az egyik érdekesség, amit találtunk, hogy az egyik bemutató házban fenntartottak egy átmeneti irodát egy saját hitelspecialista számára, aki lakáshitelekre szakosodott. Elcsevegtünk vele egy könnyed 3 órát, ami után információktól zsongó fejjel indultunk haza.

Egyrészt kimutatta, hogy az első házterv, amit kinéztünk (az ami fel volt építve a szomszédban) nehezen finanszírozható lenne számunkra, ha akarjuk azokat a biztonsági tartalékokat, amiket mi szükségesnek ítéltünk (például hogy a hitel törleszthető legyen egy bevételből is ha szükséges). Másrészt megmutatta, hogy milyen hitelkonstrukciók vannak még azon kívül amit pár hónappal azelőtt a CBA-ban adtak - mint kiderült, szerencsések vagyunk a Commonwealth-el, mert a legjobb ajánlatba tenyereltünk bele. Pleskonics Editnek ezúton is ismételten köszönjük, hogy már a bevándorlás elején a CBA-hoz irányított minket.

Van egy olyan dolog is amit első lakástulajdonosoknak ad ki kedvezményként Ausztrália. A különböző illetékek beadásánál és a vásárlás jóváhagyásánál (amikor átkerül a nevünkre a telek és a ház), akkor a befizetett illetékekből 10 000 dollárt visszaad. Hogy ez pontosan hogyan működik, arra van egy rakás szabályozás, de nagyjából arról szól, hogy az adott ingatlanban mi vagyunk az első lakók és ez az első lakáscélú ingatlanunk, akkor vagyunk rá jogosultak. Ki kell fizetni minden jutalékot és mikor a telek átkerül a nevünkre, akkor kiadják az első részét a kedvezménynek, majd amikor megkapjuk a házat, akkor kiadják a második részét.

Kiderült az is, hogy még ha a hitelkérelmező meg is kapja a lakáshitelt, az sosem kerül az ő számlájára. A bank nem bízza a pénzt a kérelmezőre, maga fizeti az építtetőket egy meghatározott ütemben attól függően, hogy a ház mennyire van készen - ha a építő lelép/tönkremegy (nem szokás errefelé), akkor a hitel nagy része még így is megmarad annak mértékében, hogy a munka mennyire van kész. Ilyenkor a felek simán keresnek egy másik építtetőt, aki befejezi a munkát, a bank meg az új építőnek fizeti tovább ugyanazt a hitelt.
Itt elgondolkodtunk azon, hogy Magyarországon hány olyan sztorit hallani, hogy a bank kiadja a hitelt a kérelmezőknek, akik odaadják az építtetőnek, aki aztán szépen lelép a pénzzel. Vagy mondjuk a hitelkérelmező szimplán nem arra használja a pénzt, amire kapta. Ez itt Ausztráliában nem menne, viszont jó eséllyel elkészül a munka és nem lesznek benne durva meglepetések egyik oldalon sem. Szimplán csak működik a rendszer.

Ok, nem kapjuk meg a pénzt, de a törlesztés nyilván megindul a hitelfolyósítás után, nem? Vagyis amíg a ház épül, addig egyrészt lakbért, másrészt pedig a hitelt is fizetni kell, szóval kellenek elég komoly tartalékok az átfedési időszakra is. Építésnél pedig ez akár egy év is simán lehet, szóval komolyan fel voltunk készülve erre is.
Mivel többször is arra buzdítottak minket, hogy kérdezzünk, akármennyire is hülyeségnek érezzük a kérdést, arra gondoltam, megoldható-e valahogy, hogy addig ne fizessük a hitelt, amíg a ház el nem készül. Zita óva intett ettől a kérdéstől, hogy ez mekkora hülyeség már, ilyen tuti nincs. DE VAN.
A hitelügyintézős nő (Gabrielle) először nem is értette a kérdést, mert hát annyira természetes a dolog - ja, számára az. Az van, hogy a hitelfolyósítás ugye nem történik meg azonnal és a teljes összeggel, hanem szakaszonként, ahogy a bank fizeti az építtetőt. Ennek függvényében előre meg van határozva, hogy mennyi a kiadott hitel és csak annak a résznek a törlesztőjét kell fizetni. Vagyis eleinte, mikor még a házépítés a kezdetleges szakaszban van, jóval kevesebbet kell fizetni. Ahogy halad az építés, úgy növekszik a hiteltörlesztő részlet, majd amikor a bank a kész ház átadásánál kiadja az utolsó hitelrészletet, onnantól kell a teljes hitel után fizetni a havi törlesztőrészletet.
Ezután Gabrielle előre kiszámolta, mennyi is lesz az a pénzmennyiség, amire az átfedési időszakban szükségünk lesz, mint törlesztőrészletre (töredéke annak, amire mi gondoltunk). Ha ezt az összeget félretesszük, akkor tuti nem lesz gond az átfedési időszakban. Viszonyításképpen mi kb. 30 ezer dollárra kalkuláltuk azt, amit az átfedési időben törlesztésként be kell fizetni, azonban ez az összeg ezzel a rendszerrel kb. hatezer.

További érdekesség az ausztrál hitelrendszerben, hogy a törlesztőrészletekkel lehet játszani. Az egyik módszer az, hogy az ember meghatároz egy megtakarítási számlát, amit hozzákapcsol a lakáshiteléhez. Ami pénz ezen a számlán van, az olyan, mintha elő lenne törlesztve - attól eltekintve, hogy nekünk kamatozik a rajta levő pénz. Így tulajdonképpen duplán kamatozik, mivel egyrészt pénzt termel nekünk, másrészt pedig ami a számlán van, az a tőketartozást csökkenti, vagyis a hitel kevesebbet kamatozik.
A másik módszer, hogy az ember nem tart fent külön számlát, hanem direktben a hitelbe törleszt bele - aztán szükség esetén kiveszi onnan azt a pénzt, amit előtörlesztett. Ez egy számunkra egészen elképesztő húzás, mert ugye ahhoz vagyunk szokva, hogy amit a hitelbe beletettünk, az már a banké és nem kaphatjuk vissza - itt viszont az a rendszer, hogy ami a mi pénzünk, ahhoz hozzá kell tudni férni. Az, hogy a bank vigyáz rá, az egy másik dolog.

Mindezek után már azt hittem nem nagyon lesz több meglepetés a pénzügyi konstrukciók kapcsán, de hol voltunk még a végétől... Az egyik nagy probléma például a hitelekkel Magyarországon, hogy az ember belefullad a hitelkamatokba és sosem jut el arra a pontra, hogy a tőketartozást csökkentse és ezzel szabaduljon. Hány ilyen sztorit hallani, és őszintén szólva, ha jól tudom a magyar államadósság egy igen jelentős része még mindig a második világháborús büntetések kamatainak törlesztésére megy, mert nem fér hozzá a büntetés alapjához, hogy csökkentse a kamatokat.
Itt Ausztráliában törvény van rá, hogy ha a hitel teljes egészében folyósítva lett (lakáshitelnél ugye ez a kész ház átadásánál van) onnantól kezdve a törlesztőrészlet legalább fele tőketartozás csökkentésére kell menjen. Hitelkonstrukciója válogatja, mennyi is ez valójában, azonban ez a törvény garantálja, hogy a hitelkérelmező előbb-utóbb meg tud szabadulni a hiteltől, ugyanis elfogy a tőketartozás, onnantól pedig minden a kamatok csökkentésére megy.

Ahogy haladtunk előre a lakásvásárlás folyamatában, volt még pár hasonló beszélgetésünk Gabrielle-lel, mosolyogva igazították a pénzügyi adatokat az éppen aktuális lakás elképzeléseinkhez. Mikor megvolt a végleges elképzelés (telek, háztervek, foglalók letéve), onnantól pedig már a papírok véglegesítésén dolgoztak - kb négy hétig. Ennyi idő kellett ahhoz, meglegyen a hivatalos szerződés a házra, a telekre, ezek bemenjenek a bankhoz, elbírálják őket, jóváhagyják a hitelkérelmeket, ellenőrizzék a hátteret, véglegesítsék a hitelt és kiadják nekünk a végleges papírokat aláírásra.

Búcsúzóul azért még kaptunk egy-két meglepetést hitelek kapcsán. Kiderült, hogy Ausztráliában törvény van a hitelek öröklése ellen - ha a hitelkérelmezők mind elhunynak, akkor az a bank kockázata, nincs olyan, hogy a leszármazottak öröklik a hitelmennyiséget. Ha több kérelmező van (mint a mi esetünkben is ugye, mert Zita meg én), akkor a többi kérelmezőre áthárítható az adósság - erre viszont van biztosítás.
Ez a biztosítás összegében nézve jelentéktelennek minősíthető a hitel méretéhez képest, viszont ha valami történik az egyik résztvevővel, akkor a bank annak megfelelően átvállalja azt a részt. Ha pl. én kapok egy szívrohamot, akkor ez a biztosítás kapásból kiadja a teljes hitelmennyiség 30 %-át, mint fedezet, annak érdekében, hogy ne legyen baj a hitellel Zita számára. Persze jött kapásból a kérdés, hogy mi van ha kapok négy szívrohamot és mindet túlélem... Gabrielle csak nézett, hogy ezt még soha senki nem kérdezte és nem is tudja, van-e rá bármiféle szabályozás vagy válasz. Jót nevettünk a dolgon és aláírtuk a hitelpapírokat a biztosítással együtt.